Undanþága frá greiðslubyrðarreglum Seðlabankans (5. gr. 701/2022) - Memo og dæmi
mortgage-exemption-memo.md
For the full content of this gist, refer to https://gist.github.com/jokull/6a382f77e0b7a6b71d760fdf158666f0
Jökull Sólberg Auðunsson@jokull
mortgage-exemption-memo.md
For the full content of this gist, refer to https://gist.github.com/jokull/6a382f77e0b7a6b71d760fdf158666f0
Seðlabanki Íslands setur reglur um hámark greiðslubyrðar fasteignalána í hlutfalli við tekjur. Hámarkið er 35% af ráðstöfunartekjum (eða 40% fyrir fyrstu kaupendur). Þó er til undanþága sem margir vita ekki af — og hún var tvöfölduð í lok árs 2025.
| Reglur | Dagsetning | Undanþága | Breyting |
|---|---|---|---|
| 701/2022 | júní 2022 | 5% | Upprunalegar reglur |
| 216/2024 | febrúar 2024 | 5% | Breytingar |
| 1130/2025 | nóvember 2025 | 10% | Hækkun úr 5% í 10%; LTV fyrstu kaupenda úr 85% í 90% |
| 1300/2025 | desember 2025 | 10% | Skýring á meðeigandakerfum |
Gildandi reglur eru nr. 1300/2025 sem tóku gildi 3. desember 2025.
Lánveitanda er heimilt, á hverjum ársfjórðungi, að veita 10% af heildarfjárhæð veittra fasteignalána til neytenda með greiðslubyrði fasteignalána umfram hámark skv. 3. gr.
Bankarnir hafa tvöfalt meira svigrúm en áður til að samþykkja lán fyrir fólki sem fer yfir mörkin en er engu að síður traust lántakendur.
Reglurnar skilgreina ekki hverjir eiga að fá undanþágu — aðeins hversu mörgum má veita hana. Þetta er háð mati hvers banka (lánanefndar).
Rökstuðningur sem vegur þungt:
Aðferð: Óskaðu sérstaklega eftir að mál þitt fari fyrir lánanefnd með vísan í 5. grein reglna nr. 1300/2025 og 10% svigrúmið.
Reiknivélar bankanna nota stífa staðla til að prófa greiðslugetu:
| Lántegund | Lágmarksvextir í prófi | Lánstími í prófi | Hámark |
|---|---|---|---|
| Óverðtryggt | 5,5% | 40 ár | 35% (40% fyrstu kaupendur) |
| Verðtryggt | 3,0% | 25 ár | 35% (40% fyrstu kaupendur) |
Þetta eru reiknivélarnar sem ráða — ekki raunvextir.
| Próf | Greiðsla/mán | Hlutfall | Niðurstaða |
|---|---|---|---|
| Óverðtryggt (5,5%, 40 ár) | 254.275 kr | 48,0% | Yfir 40% — fellur |
| Verðtryggt (3%, 25 ár) | 233.786 kr | 44,1% | Yfir 40% — fellur |
Anna fellur á báðum prófum, jafnvel sem fyrsti kaupandi (40% mörk).
Anna pantar fund og vísar í 5. gr. reglna nr. 1300/2025:
Niðurstaða: Bankinn samþykkir undir 10% kvótanum. Anna borgar nú 254.000 kr í stað 250.000 kr í leigu — en byggir upp eign.
| Próf | Húsn. + bíll | Hlutfall | Niðurstaða |
|---|---|---|---|
| Óverðtryggt + bíll | 341.956 + 55.000 = 396.956 kr | 42,2% | Yfir 40% — fellur |
| Verðtryggt + bíll | 314.402 + 55.000 = 369.402 kr | 39,3% | Undir 40% — nær! |
| Óverðtryggt, enginn bíll | 341.956 kr | 36,4% | Undir 40% |
| Verðtryggt, enginn bíll | 314.402 kr | 33,4% | Undir 35% |
Leið A — Verðtryggt lán: Ef Jón og Sigga sækja um verðtryggt lán, þá er hlutfallið 39,3% með bílnum — undir 40% mörkum fyrir fyrstu kaupendur. Þau þurfa ekki undanþágu.
Leið B — Borga bílinn: Ef þau borga upp bílalánið (ca. 495.000 kr) fyrst, fer óverðtryggt hlutfallið niður í 36,4%.
Leið C — Undanþága: Ef hvorugt hentar geta þau vísað í 10% kvótann og sýnt fram á að bílalánið er greitt upp innan 9 mánaða.
Verðtryggt lán er oft lykillinn til að komast í gegnum greiðslumatið — lægri vextir vega þyngra en styttri lánstími í reiknireglunni. Þú mátt breyta láninu síðar eða greiða inn á það.
| Próf | Greiðsla/mán | Venjulegt hlutfall | Í orlofi |
|---|---|---|---|
| Óverðtryggt (5,5%, 40 ár) | 288.831 kr | 32,5% ✓ | 37,0% ✗ |
| Verðtryggt (3%, 25 ár) | 265.558 kr | 29,8% ✓ | 34,0% ✓ |
Ef bankinn tekur orlofslaun sem ráðstöfunartekjur fer óverðtryggt hlutfallið í 37% — yfir 35%.
Leið A — Verðtryggt lán: Jafnvel með orlofslaununum er verðtryggt hlutfallið 34,0% — undir 35% mörkum. Ekkert þarf undanþágu.
Leið B — Rökstyðja tekjur: Leggja fram ráðningarsamning sem sýnir 520.000 kr þegar orlofi lýkur (t.d. eftir 2 mánuði). Bankinn metur þá tekjur til framtíðar.
Leið C — Bíða eða nota kvóta: Ef bankinn leggur til grundvallar 780.000 kr og óverðtryggt lán, geta þau beðið eða beitt 10% undanþágunni.
Síðast uppfært: febrúar 2026